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以下文章來源于中國物流與采購雜志 ，作者席悅
今年4月，“遠洋物流”品牌揭牌儀式在上海遠洋商業大廈舉辦。至此，遠洋物流將以獨立品牌的形象全新亮相，持續在物流地產領域深耕發展。遠洋集團于2017年即布局物流地產領域，2018年首個項目“嘉興南湖產業園”開工。
2021年，遠洋集團對物流開發業務進行了重組，并推出“遠洋物流”品牌，定位為從事物流地產全周期開發和運營管理、收并購及定制服務的物流地產品牌，具備項目投資、規劃設計、工程建造、物業管理等覆蓋物流地產全流程的專業能力，能為客戶提供高標倉庫、冷鏈倉庫等多樣化的物流倉儲解決方案。
截止今年6月，遠洋物流在管面積已近400萬平方米，投資管理近50個物流地產項目，覆蓋北京、上海、南京等近20個一、二線城市，資產總值近200億元。毫不夸張的說，公司擴張速度之快令人刮目相看。
對此，遠洋物流總經理馬天一12月8日在接受《中國物流與采購》雜志記者采訪時坦陳：背靠遠洋集團與遠洋資本兩大支持，遠洋物流的發展無異于安上了“實業+金融”的雙輪驅動，讓遠洋物流在規模擴張、行業發展中具有先天優勢。
遠洋物流總經理 馬天一
居安思危 拓展物流地產業務
遠洋集團是一家擁有28年歷史的綜合型實業公司，遠洋集團主營業務包括住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建筑建造全產業鏈服務。“遠洋物流作為集團的協同業務之一，成立于2017年，但實際上從2016年開始，遠洋集團就已經開始在研究物流地產這個不動產的細分業務方向。”馬天一透露，一方面，從公司發展需要來看，2017年是遠洋集團上市10周年，無論是重點城市拓展、土地資源獲取還是物業投資規模上來看都是具有里程碑意義的一年，進入物流地產領域也是協同遠洋集團發展、與時代發展同頻的體現。借助集團的品牌影響力以及服務城市及企業客戶的豐富經驗優勢，可以為物流客戶打造高品質的物流基礎設施、提供專業高效的物流倉儲服務。
另一方面，從物流行業趨勢來看，無論是電商的蓬勃發展還是高端制造業的轉型升級都讓現代物流倉儲特別是高標準倉儲物流需求持續旺盛增長，國內物流地產還處于初級階段，未來還有巨大發展空間，從賽道原則上來講，入局物流地產也是高度看好中國物流地產行業的發展前景。
“2015、2016年住房市場高速發展，但越是在蓬勃發展時，越需要考慮未來發展的多樣性。現在看來，遠洋集團當時做出拓展物流地產業務的決定，還是頗具前瞻性的。”馬天一認為。
經過4年多的發展，遠洋物流是擁有物流地產全周期開發和運營管理、收并購、定制服務的物流地產品牌，有專業的投資團隊和資產管理團隊，具備項目投資、規劃設計、工程建造、物業管理等覆蓋物流地產全流程的業務能力。
在城市拓展方面，遠洋物流目前圍繞長三角、大灣區、京津冀及中西部物流核心熱點城市進行布局。馬天一告訴記者，“遠洋集團從北京起家走向全國，在五期戰略中集團提出南移西拓，因此遠洋物流整體上的戰略也是要向南移，重點投資長三角和大灣區項目。”
強大的基因和背景 鑄就“實業+金融”優勢
與傳統物流地產企業相比，遠洋物流的先天優勢明顯。
一是自帶強大“基因”。馬天一告訴記者，遠洋集團擁有豐富的地產項目開發建設、運營管理、工程營造乃至物業服務等經驗，優秀的地產基因也是核心優勢之一；此外，遠洋物流作為遠洋集團旗下獨立品牌，積極依托集團資源及遠洋資本在物流全產業鏈中的投資布局，包括對鄭明、九曳、發網、GEEK+等知名物流企業、冷鏈及溫控供應鏈企業、快運快遞企業以及相關運營商進行的戰略投資，遠洋物流為被投企業提供定制開發及增值服務，同時憑借“地產+資本”基因的優勢、“輕重結合”的模式以及被投企業的資源網絡和協同作用，提升市場競爭力。
“這樣的基因和背景，為遠洋物流的發展插上了‘實業+金融’的翅膀，未來也有更多組合發展的方式。”馬天一指出。
二是REITs試點拓寬融資渠道。2020年4月，證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。遠洋物流以“重資產自持+輕資產基金管理”為業務模式，短中期強調“產投結合、協同資本”，長期形成平臺化獨立募資能力。而REITs試點涉及物流地產基礎設施領域物流地產企業也將能夠獲得更多樣化優質融資渠道、更豐富的投融資機制，減輕企業自身資本占用，賦能募資能力的提升與投拓體系的完善，實現資管規模和收入規模更穩定高效的持續擴張，有效加速構建成熟的“募-投-建-管-退”業務閉環的進程。
三是專業化的物流地產團隊。從遠洋物流成立之初，團隊的組建甄選都是以行業經驗為重要標準，他們是一群在物流地產領域懂專業、有能力的專業化人才。馬天一介紹道，“遠洋物流的很大一部分員工都曾是在物流地產行業有著多年資歷的專家，這對我們這個行業內的新興企業的成長來說有著非常積極的作用。”
擴大規模 制定三大戰略布局
“我們進入行業的時間還不長，所以我們當下第一要務是擴大市場規模。”馬天一如是說。
為擴大規模，遠洋物流制定了三大戰略布局。
一是在城市選擇上與遠洋集團提出的“南移西拓”概念相結合。“在目前遠洋物流的項目主要分布在京津冀和長三角，下一步主攻的方向將是進一步鞏固華東市場，積極拓展粵港澳大灣區。”馬天一進一步解釋道，“西部的一些城市的經濟增長速度很快，人口集中趨勢明顯，這些城市我們會從戰略布局的角度遴選優質項目。”
二是繼續以高標干倉為發展核心。“目前遠洋物流的發展核心依舊以高標干倉為主，這是物流地產中需求最為廣泛的一種。與此同時，遠洋物流已經在冷庫方面有項目在推進，但當下階段依舊以高標干倉規模化發展為主。”
三是制定五年規劃。“遠洋物流制定了方向性的規劃，3～5年內希望進入物流地產行業第一梯隊。”馬天一在提到五年規劃時強調，“這是我們制定的方向性戰略，是未來的目標，但我們不會因為追求規模擴大，而通過降低我們的投資標準來實現。”
“成立初期，遠洋物流主要是以開發型項目為主，但發展到現在，則是土地開發和收購成熟項目并重，整體上在選擇項目時遠洋物流會更加謹慎，堅持投資標準。”馬天一以今年上半年收購紅星美凱龍物流資產包為例，闡述了遠洋物流對收并購項目的挑剔。
首先考慮項目目前布局的城市是否符合預期。“紅星物流資產包分布的城市都在我們的業務規劃范圍內，沒有特別偏僻或與我們戰略不搭的城市。”其次紅星資產包的項目大部分已投入運營。“這樣的項目收購后可以有穩定的租金收入，優化我們的現金流。”三是回報率符合我們的投資標準。馬天一提到，“正因為我們有成熟有經驗的團隊，才能夠在短短兩個月時間內完成十幾個項目的盡調和交割，并穩定運營。現在時間過了半年，各項經營數據也證明了這次收購是很成功的。”
不難看出，“實業+金融”的顯著優勢、專業化的運營團隊，以及目標清晰的戰略布局，都已成為遠洋物流未來發展的強大助推力。
（本文刊載于《中國物流與采購》雜志2021年第24期）
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